Рейтинг доходности жилой недвижимости на вторичном рынке Москвы и Подмосковья по итогам 1-го квартала 2018 года

Аналитики АЛС Консалтинг отмечают оживление на вторичном рынке недвижимости по итогам 1-го квартала 2018 года. Рост цен объясняется следующими факторами:

- продолжающееся снижение ставок ипотечного кредитования;
- рост реальных доходов населения;
- эффект низкой базы, вызванной продолжительным трендом по снижению цен на вторичном рынке.

Следует отметить, что из-за снижения ставок депозитов вложения в недвижимость вновь начинают рассматриваться как эффективный инструмент для сбережений. В марте 2018 года максимальная процентная ставка по вкладам в рублях десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, составила 6,66% .

Мы провели исследование, чтобы выяснить, могут ли вложения в жилую недвижимость на текущий момент обеспечить доходность, сопоставимую со ставками депозитов крупнейших российских банков.

При расчете эффективной доходности вложений учитывались только поступления от сдачи недвижимости в аренду без учета потенциального роста цен на недвижимость. Это объясняется тем, что темпы роста цен на вторичном рынке пока незначительны и вложения в недвижимость обладают гораздо меньшей ликвидностью, чем хранение средств на депозите.

При анализе использовались данные из открытых источников с сайтов объявлений domofond, avito, cian. Ниже приведена таблица с данными о средних ценах за 1 кв.м. по продаже и аренде недвижимости в Москве и городах Московской области по состоянию на конец февраля 2018 года.

Города	Расстояние до Москвы, км	Цена продажи за 1 кв.м.	Цена аренды за 1 кв.м. в месяц
Москва	0	196 855 ₽	889 ₽
Котельники	2	112 978 ₽	707 ₽
Люберцы	2	103 346 ₽	600 ₽
Реутов	2	126 207 ₽	710 ₽
Химки	3	112 041 ₽	690 ₽
Дзержинский	3	100 062 ₽	626 ₽
Красногорск	4	110 236 ₽	687 ₽
Видное	5	100 816 ₽	595 ₽
Одинцово	5	110 354 ₽	637 ₽
Долгопрудный	6	105 814 ₽	613 ₽
Балашиха	8	87 501 ₽	511 ₽
Мытищи	9	105 493 ₽	586 ₽
Королев	12	92 746 ₽	535 ₽
Железнодорожный	12	85 689 ₽	497 ₽
Лобня	14	87 372 ₽	551 ₽
Домодедово	15	83 347 ₽	510 ₽
Подольск	16	81 967 ₽	497 ₽
Щёлково	19	70 823 ₽	437 ₽
Пушкино	19	81 464 ₽	475 ₽
Ивантеевка	19	77 216 ₽	453 ₽
Жуковский	23	86 464 ₽	521 ₽
Климовск	24	77 794 ₽	497 ₽
Октябрьский	24	80 164 ₽	494 ₽
Апрелевка	25	86 010 ₽	534 ₽
Фрязино	27	68 157 ₽	445 ₽
Раменское	28	78 291 ₽	476 ₽
Истра	35	77 590 ₽	534 ₽
Ногинск	37	56 651 ₽	419 ₽
Нахабино	40	90 136 ₽	551 ₽
Звенигород	41	73 865 ₽	485 ₽
Электросталь	42	58 140 ₽	388 ₽
Солнечногорск	44	70 765 ₽	479 ₽
Дмитров	48	66 291 ₽	447 ₽
Чехов	50	65 838 ₽	417 ₽
Сергиев Посад	55	63 917 ₽	414 ₽
Наро-Фоминск	57	75 646 ₽	486 ₽
Павловский Посад	58	51 385 ₽	358 ₽
Клин	66	57 200 ₽	420 ₽
Серпухов	73	54 858 ₽	380 ₽
Воскресенск	76	46 694 ₽	357 ₽
Орехово-Зуево	78	48 317 ₽	343 ₽
Ступино	88	67 751 ₽	423 ₽
Коломна	91	57 402 ₽	381 ₽
Дубна	98	72 914 ₽	413 ₽
Егорьевск	100	43 580 ₽	319 ₽
Шатура	138	45 558 ₽	331 ₽

Исходя из представленной статистики прибыль арендодателя за год была рассчитана по следующей формуле:

Прибыль от аренды в год = 12 х (Цена аренды за 1 кв.м. в месяц) х (1-13%)-1 000 рублей

В приведенной выше формуле аналитики АЛС Консалтинг применили корректировки на НДФЛ и расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости (коммунальные платежи, периодический ремонт и прочее).

Эффективная годовая доходность жилой недвижимости, рассчитанная в соответствии с описанной методологией, представлена в таблице ниже:

Города	Расстояние до Москвы, км	Цена продажи за 1 кв.м.	Цена аренды за 1 кв.м.	Доход от аренды за 1 кв.м. в год	Прибыль от аренды за 1 кв.м.	Эффективная годовая доходность, %
Ногинск	37	56 651	419	5 028	3 374	6,0%
Клин	66	57 200	420	5 040	3 385	5,9%
Истра	35	77 590	534	6 408	4 575	5,9%
Воскресенск	76	46 694	357	4 284	2 727	5,8%
Солнечногорск	44	70 765	479	5 748	4 001	5,7%
Котельники	2	112 978	707	8 484	6 381	5,6%
Красногорск	4	110 236	687	8 244	6 172	5,6%
Химки	3	112 041	690	8 280	6 204	5,5%
Дзержинский	3	100 062	626	7 512	5 535	5,5%
Дмитров	48	66 291	447	5 364	3 667	5,5%
Звенигород	41	73 865	485	5 820	4 063	5,5%
Лобня	14	87 372	551	6 612	4 752	5,4%
Серпухов	73	54 858	380	4 560	2 967	5,4%
Шатура	138	45 558	331	3 972	2 456	5,4%
Наро-Фоминск	57	75 646	486	5 832	4 074	5,4%
Климовск	24	77 794	497	5 964	4 189	5,4%
Фрязино	27	68 157	445	5 340	3 646	5,3%
Егорьевск	100	43 580	319	3 828	2 330	5,3%
Орехово-Зуево	78	48 317	343	4 116	2 581	5,3%
Павловский Посад	58	51 385	358	4 296	2 738	5,3%
Апрелевка	25	86 010	534	6 408	4 575	5,3%
Нахабино	40	90 136	551	6 612	4 752	5,3%
Электросталь	42	58 140	388	4 656	3 051	5,2%
Сергиев Посад	55	63 917	414	4 968	3 322	5,2%
Домодедово	15	83 347	510	6 120	4 324	5,2%
Коломна	91	57 402	381	4 572	2 978	5,2%
Октябрьский	24	80 164	494	5 928	4 157	5,2%
Видное	5	100 816	595	7 140	5 212	5,2%
Жуковский	23	86 464	521	6 252	4 439	5,1%
Одинцово	5	110 354	637	7 644	5 650	5,1%
Подольск	16	81 967	497	5 964	4 189	5,1%
Долгопрудный	6	105 814	613	7 356	5 400	5,1%
Люберцы	2	103 346	600	7 200	5 264	5,1%
Чехов	50	65 838	417	5 004	3 353	5,1%
Реутов	2	126 207	710	8 520	6 412	5,1%
Раменское	28	78 291	476	5 712	3 969	5,1%
Ступино	88	67 751	423	5 076	3 416	5,0%
Щёлково	19	70 823	437	5 244	3 562	5,0%
Балашиха	8	87 501	511	6 132	4 335	5,0%
Королев	12	92 746	535	6 420	4 585	4,9%
Железнодорожный	12	85 689	497	5 964	4 189	4,9%
Пушкино	19	81 464	475	5 700	3 959	4,9%
Мытищи	9	105 493	586	7 032	5 118	4,9%
Ивантеевка	19	77 216	453	5 436	3 729	4,8%
Дубна	98	72 914	413	4 956	3 312	4,5%
Москва	0	196 855	889	10 668	8 281	4,2%

Следует отметить, что наибольшей ликвидностью пользуются города, которые ближе всего находятся в Москве. Города Московской области, расположенные на значительном удалении, не следует рассматривать в качестве приоритетной цели для вложений в виду их низкой ликвидности.

Таким образом, лидерами по доходности вложений от аренды являются следующие четыре города ближайшего Подмосковья:

Города	Расстояние до Москвы, км	Цена продажи за 1 кв.м.	Цена аренды за 1 кв.м.	Доход от аренды за 1 кв.м. в год	Прибыль от аренды за 1 кв.м.	Эффективная годовая доходность, %
Котельники	2	112 978	707	8 484	6 381	5,6%
Красногорск	4	110 236	687	8 244	6 172	5,6%
Химки	3	112 041	690	8 280	6 204	5,5%
Дзержинский	3	100 062	626	7 512	5 535	5,5%

Эффективная доходность жилой недвижимости на вторичном рынке для этих городов пока еще ниже, чем ставки депозитов крупнейших российских банков, но при дальнейшем падении ключевой ставки Банка России и росте цен на рынке вторичной недвижимости, покупка квартиры в этих городах для сдачи в аренду может рассматриваться как альтернатива банковскому депозиту при долгосрочном вложении средств.